还可以继续投资房地产吗？

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持续火爆多年的房地产市场受到限购政策压制后，现已逐渐冷却下来。虽然二三线城市尚未完全降温，但房价下降的拐点似乎离我们越来越近了。于是，那些手中拿着闲钱，准备进入房地产市场的人们有些彷徨了，不知道是否还可以继续投资房产。彷徨出现在如此分歧的岔路口，乃是正常现象。停下投资的脚步，好好想一想，辨别一下方向，不仅应该，而且很有必要。北京、上海这样的一线大城市商品房价格下降，已经让很多有房无房的人们感同身受，特别是北京竟然出现一二手房价格倒挂的怪象，更让他们感到吃惊和不解。其实，北京的二手房价格高于一手房，是因为价格坚挺的二手房大都地处五环内的繁华地段，而急于降价的一手房大都位于五环外相对偏僻地区。之所以不降价，一是位置好，不怕卖不出去。二是即使卖不出去，还可以出租。三是属于自有资产，无贷款压力，所以不急于出手。那么，一手房为何频频降价、急于出手呢？原因无非是购买力下降。因为买得少，所以卖得少。有消息披露，由于判断失误，商品房开发的脚步近年来没有放缓，反而有所加快，所以一旦需求减少，就难免出现库存积压问题。要知道，开发商的建房资金大部分属于贷款，如果销售不畅、回款速度减慢乃至停滞，就有资金链断裂甚至破产的危险。所以，一些中小开发商不得不采取优惠或降价的手段回笼资金。就连万科这样实力雄厚的大户，也不能不放下架子，降价以求。回笼资金，是他们目前所有事情中最为急迫的重中之重。他们失误在何处呢？就失误在片面认为刚性需求依然坚挺上。他们的头脑中还残留着被投资需求所掩盖的虚假繁荣幻象。所谓刚性需求，乃是相辅相成的。资金是现实，需求是愿望。没有资金，需求就是梦想；没有资金支持，再强烈的愿望也实现不了。当投资需求被限购挤出去之后，剩下的需求，由于所占份额减少，更由于资金不足、贷款受限，显得十分脆弱和疲软。即使有钱或可以贷到款，也因为市场降温而大都处于观望状态。于是，商品房开发出现相对过剩便在预料之中了。其实，限购政策还是很温和的，假如出台更加严厉的措施，比如房地产税，情况还会更加糟糕。这是因为，房产税的全面推出和实施，会将大批城市存量二手房挤出来，投放到二级市场，使得住宅过剩现象更为明显和严重。如此，房地产业降温就会加速，但如果过快，就会出现硬着陆，将影响到相关行业，乃至影响到宏观经济。而管理层并不希望这样的情况出现。原本寄希望于“金九银十”的开发商们，由于房产销售状况不如往年而倍感失望。面对销量逐月递减的现实，他们不得不承认房地产的黄金时代已经渐行渐远了，不得不慨叹房价拐点的到来，甚至担忧住宅市场要坍塌了。住宅市场的前景较之从前确实有点不妙，随着刚性需求的逐渐减少，过剩情况的日益加深，房产价格将会逐步降低。而降多少，幅度多大，现在还无法预测。不过，出现10%到30%的降幅也不足为怪。挤出泡沫后，房地产市场将会回归理性，以真实需求为支撑，实现温和、稳定、渐进的发展。那么，现在还可不可以继续投资房产呢？从目前的状况来看，还需要等待。待房价泡沫消除一些之后再行进入。房产投资收益来自两个方面，一是溢价收益，二是租金收益。溢价收益眼下已经受阻，未来希望也很渺茫。租金收益，从目前的市场价格来看，也不大。住宅租金比，大约在3%左右，繁华地段约在5%左右；商铺租金比，大约在4%左右，繁华地段约在6%左右。依靠微薄的租金收入来收回投资，乃是不切实际的梦想。比较租金收益和存款收益，基本持平。如果通货膨胀开始消退，货币不再继续贬值，那么，将钱存起来吃利息也是个不错的选择。从二手房租赁市场来看，目前租赁状况良好，尚未出现过剩现象。也许，随着人口红利的逐渐消失，过剩情况会慢慢发生。不过，如果预计未来房产市场将会发生结构性变化，亦即房产品质与功能得到提升，那么，即使出现过剩情况，也应该能够随结构调整而削弱，不至于加剧。如此，便可以将租赁价格维持下去。虽说租赁收益与存款利息持平，但只要土地依然稀缺，那么，房价的微张也是可以期待的。由此看来，适当投资房产也未尝不可。特别是商铺，不在限购之列，更便于投资。一铺养三代，这个老观念应该至今适用。以上所说，皆为闲言，不供参考，谨防误导。

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